Actualités - TOULOUSE ( 31 ) - HAUTE-GARONNE - TOULOUSE - Marché du logement neuf - Aire Urbaine de Toulouse Bilan du 1er trimestre 2019

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Actualités - TOULOUSE ( 31 ) - HAUTE-GARONNE - TOULOUSE - Marché du logement neuf - Aire Urbaine de Toulouse Bilan du 1er trimestre 2019

1. Marché de la promotion au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse : une chute des mises en vente inquiétante qui se poursuit sur le 1er trimestre 2019

Le marché de la promotion immobilière au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse enregistre un 1er trimestre 2019 satisfaisant, en termes de volume de ventes, avec 1 601 logements vendus, soit un volume stable par rapport au 1er trimestre 2018. Un résultat correct qui est plus lié à une offre commerciale structurée en fin d’année 2018 qu’à une bonne alimentation du marché (seulement 1 412 logements mis en vente sur le 1er trimestre). Les ventes auraient sans doute pu être meilleures si le marché avait été mieux alimenté en offre nouvelle.

En effet, une des zones d’ombre, de ce 1er trimestre 2019, est la chute des mises en vente, avec 1 000
logements en moins mis sur le marché, par rapport au 1er trimestre 2018, soit une baisse de -42%. Dans ces conditions, l’approvisionnement du marché n’a pas permis d’accompagner la dynamique des ventes mais surtout de reconstituer un niveau d’offre suffisant. Ainsi, cette situation a conduit à une diminution de l’offre commerciale disponible (-23%). Elle représente aujourd’hui seulement 5.318 logements en stock, soit un écoulement théorique de l’offre en moins de 9 mois (au rythme des 12 derniers mois), signe d’un marché sous-offreur. Ce constat s’inscrit dans la tendance observée au sein des Région de Montpellier, de Bordeaux, etc.

Concernant les acquéreurs, l’attrait du dispositif Pinel au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse continu d’être fort et la clientèle d’investisseurs reste majoritaire sur le marché (64% des ventes sur le 1er trimestre). Néanmoins, leur volume (1 025 ventes) et leur poids sont en baisse (-5 pts vs 1er trimestre 2018) au profit de la clientèle de propriétaires-occupants qui a, elle enregistré 576 ventes (+15% vs 1er  trimestre 2018). Cette augmentation est portée par une hausse des ventes en accession « aidée » : 303 ventes « aidées » (dont 51% réalisées en PSLA et 42% via le dispositif de « prix maitrisé »), soit 52 % des ventes enregistrées auprès de la clientèle de propriétaires-occupants. Ainsi, plus d’une vente sur 2 à occupants se fait en accession « aidée ».

En termes de valeurs, le prix/m2 des logements collectifs vendus en libre continue sa hausse. Il s’agit, avec la baisse des mises en vente et de l’offre commerciale disponible, de l’autre point noir de ce bilan trimestriel. Le prix/m2 des logements collectifs vendus en libre est ainsi en hausse sur le 1er trimestre et s’établit à 3.809 €/m2 (hors stationnement et hors logements aidés) au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse (+4% vs 1er trimestre 2018 et +3% vs le 4ème trimestre 2018). Une tension forte des valeurs en promotion immobilière qui devrait continuer de s’accroître dans les prochains trimestres, accentuant encore un peu plus les phénomènes de désolvabilisation des ménages, propriétaires-occupants comme investisseurs, dans l’acquisition d’un logement neuf compte tenu de la faiblesse de l’offre.

Au final, après une année 2018 globalement bonne, mais mettant en évidence des 1ers signes d’inquiétudes, le 1er trimestre 2019 confirme cette tendance : chute des mises en vente, marché sous-offreur, prix de vente en hausse, etc. Ce constat est partagé sur la ville de Toulouse.

2. A l’échelle de la ville de Toulouse, un marché en situation de « sous-offre » en raison d’une faible alimentation de l’offre et d’une bonne dynamique des ventes

A l’échelle de la ville de Toulouse, ce constat est partagé avec également une chute des mises en vente, bien que moins importante (- 28% vs 1er trimestre 2018). Seulement 943 logements ont été lancés à la commercialisation au 1er trimestre contre 1 318 au 1er trimestre 2018.

Bien que le marché ait été plus faiblement alimenté, la dynamique des ventes, au sein du marché, a, elle, été bonne, avec une nouvelle hausse des ventes sur le 1er trimestre. En effet, 976 ventes nettes au détail ont été enregistrées contre 920 ventes au 1er trimestre 2018. Une dynamique qui aurait pu sans doute être encore supérieure si le marché avait été mieux alimenté en offre nouvelle.

Le moindre renouvellement de l’offre et la bonne dynamique des ventes enregistrés sur le 1er trimestre ont conduit à une diminution significative de l’offre commerciale aujourd’hui disponible au sein de la ville de Toulouse (- 28%), représentant 2.680 logements en stock, soit un écoulement théorique de l’offre en seulement 8,5 mois (au rythme des 12 derniers mois).

A l’image de l’Aire Urbaine de Toulouse, l’attrait du dispositif Pinel continue d’être très fort au sein même de la ville de Toulouse avec 66 % des ventes réalisées auprès de la clientèle d’investisseurs mais le fait important à soulever est la hausse continue des volumes de ventes auprès de la clientèle d’occupants avec 336 ventes au 1er trimestre soit +20% par rapport au 1er trimestre 2018. Ces ventes sont portées par l’accession « aidée » à travers le dispositif de « prix maitrisés », le PSLA et les ventes NPRU en TVA à 5,5%. Elles représentent au total 61 % des ventes à occupants, soit 205 logements « aidés » vendus sur 3 mois. Il s’agit d’un volume record de ventes « aidées » à l’échelle de la ville sur un seul trimestre.

En termes de valeurs, à l’image de la quasi-totalité des métropoles françaises, le prix/m2 des logements collectifs vendus en libre à Toulouse poursuit sa hausse (+3% vs 1er trimestre 2018 et +2% vs 4ème trimestre 2018) et atteint les 3.950 €/m2 (hors stat. – hors logement aidé), soit 4.200 €/m2 (avec stat.).

Aude INSA (15-05-19)

 

 

 

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